Czy nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to zagrożenie dla ich dalszego funkcjonowania?

We wtorek 26 czerwca w naszej redakcji odbyła się debata poświęcona spółdzielniom mieszkaniowym. Wzięli w niej udział przedstawiciele trzech spółdzielni, których zasoby zostały wyróżnione przez Czytelników w plebiscycie DZ na najpiękniejsze osiedle mieszkaniowe: Jadwiga Pytoń, kierowniczka administracji Tysiąclecie Dolne i Bernard Staręga, zastępca kierownika administracji Tysiąclecie Górne, oboje ze Spółdzielni Mieszkaniowej Piast w Katowicach, Maria Kapica, zastępca prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej Metalurg w Dąbrowie Górniczej, Henryk Baron, wiceprezes SM Górnik w Katowicach i Andrzej Kapral, kierownik należącego do niej osiedla Kokociniec. Rozmowa poświęcona była przede wszystkim nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i jej możliwych konsekwencjach dla spółdzielców i stanu naszych osiedli.

Dziennik Zachodni: Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ożywiła i podzieliła środowisko spółdzielców. Jedni widzą w niej szansę na rozbicie wieloletnich układów, uaktywnienie członków i umożliwienie rzeczywistego wpływu na zarządzanie spółdzielczym majątkiem, inni - zagrożenie dla dalszego funkcjonowania spółdzielni. Czy spółdzielcy są przygotowani na zmiany, jakie niesie ustawa?

Jadwiga Pytoń: Nie są gotowi, co widać po aktywności spółdzielców na zebraniach członkowskich. Ci ludzie obudzą się wtedy, kiedy nie będziemy mieli za co remontować budynków. Obecnie w Piaście 62 proc. mieszkańców ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Ponieważ przekształcili mieszkania wcześniej, będą zwolnieni przez dłuższy okres z opłaty na fundusz remontowy. Będzie ją płacić pozostałe 38 proc. mieszkańców, a dodatkowo każdy budynek będzie trzeba rozliczać oddzielnie. To nie wystarczy. Dam przykład. Licząc wszystkich mieszkańców 24-kondygnacyjnego bloku-kukurydzy przewidujemy, że wpływy na fundusz remontowy wyniosą w tym roku 120 tys. Jeśli ustawa wejdzie w życie, będziemy mieli tylko ok. jednej trzeciej tej kwoty. Obawiam się, czy wystarczy na bieżącą konserwację. Tymczasem według dokumentacji projektowej, żeby ją wykonać, potrzeba 5,5 mln złotych. Ile trzeba czasu, żeby w danej nieruchomości uzbierać taką kwotę? Na osiedlu Tysiąclecia mamy ponad 40 takich budynków. Ze wszystkich opłat mogliśmy remontować 4-5 budynków na rok, czyli w ciągu 10 lat można było odnowić wszystkie. To się opłacało, bo w budynku, gdzie jest zrobione ocieplenie, wymienione okna i instalacja, np. przy Zawiszy Czarnego 9 opłata za centralne ogrzewanie spadła do 89 groszy za metr kwadratowy. W ubiegłym roku, przy ostrzejszej zimie było to 1,30 zł, czyli bardzo mało w porównaniu do 2 zł przeciętnie w innych spółdzielniach.

Henryk Baron: Ze sprawą remontów jeszcze sobie jakoś poradzimy. Spółdzielnia, która ma zdrową sytuację finansową, aż takich skutków finansowych nie odczuje, nawet zakładając brak wpływu z przekształceń z prawa lokatorskiego na odrębną własność. Od 2001 r. fundusz remontowy w naszej spółdzielni został z tego tytułu zasilony kwotą 3 mln złotych. Pozwoliło nam to m.in. na inwestycje w infrastrukturę na Kokocińcu: parkingi, chodniki, dojścia, zieleń, ogólny wygląd budynków, malowanie cokołów - czemu zawdzięczamy wysokie miejsce w plebiscycie najlepszych spółdzielni prowadzonym przez Dziennik Zachodni.

Chciałbym jednak zwrócić uwagę na inne, największe moim zdaniem zagrożenie dla spółdzielni: likwidację zebrań przedstawicieli członków i wprowadzenie w ich miejsce walnego zebrania odbywanego w częściach. Mając doświadczenie jak się podejmuje decyzje, jak się pracuje w spółdzielni, jaka jest aktywność członków, obawiam się, że grozi nam całkowity paraliż decyzyjny. Na przykład człowiek zainteresowany przywróceniem członkostwa będzie musiał uczestniczyć przynajmniej w 30 walnych zebraniach.

DZ: Ale dzięki temu każdy ze spółdzielców będzie wiedział, na co są przeznaczane pieniądze z jego czynszu i będzie mógł wpłynąć na ich przeznaczenie.

Henryk Baron: Już teraz to wie i może współdecydować. Ewidencjonujemy wydatki i wpływy z każdego budynku z osobna. Możemy w dowolnym momencie powiedzieć mieszkańcom: tyle w ciągu ostatniego roku lub 5 lat zainwestowaliśmy w wasz budynek, a malowanie klatki to nie jest taka pilna sprawa - odczekajcie. Te fundusze są gromadzone. Ale ewidencjonowanie, a rozliczenie to dwie różne sprawy. Spółdzielcy przez swoich przedstawicieli zdecydowali o planie remontów. Co zrobimy z ludźmi, którzy się zgodzili na ostatnie miejsce w kolejce? To są pieniądze wspólne. Po likwidacji zebrań przedstawicieli członków, w ogóle sobie tego nie wyobrażam. Przetestowaliśmy to raz, gdy grupa ludzi chciała wydzielić ze spółdzielni osiedle Kokociniec. W sytuacji ekstremalnej, gdy ludzie nie chcieli się odłączyć, podstawialiśmy po nich samochody, chodziliśmy po mieszkaniach, żeby tylko przyszli zadecydować - na 1050 członków z trudem około 300 pojawiło się tylko na chwilę głosowania. Do końca zebrania zostało 190 osób. A jak będzie teraz? Przecież to jest prawo członków, a nie obowiązek, żeby przyszli na zebranie. Z drugiej strony, jeśli jednak się zainteresują - gdzie znajdziemy taką salę, żeby wszystkich pomieścić.

DZ: A jaka zwykle jest aktywność?

Jadwiga Pytoń: Około 10 procent. Widzieliśmy to najlepiej na przykładzie ważnego zebrania, które dotyczyło remontu tylko jednego bloku. Na 220 mieszkań przyszło 20 osób. To był temat, który ich dotyczył bezpośrednio i był do przedyskutowania w ciągu pół godziny.

DZ: Do tego dochodzi problem z wyodrębnieniem nieruchomości.

Andrzej Kapral: Możemy dojść do absurdu, że suma nieruchomości nie będzie stanowiła powierzchni osiedla. Każdy z członków chce, żeby nieruchomość była jak najmniejsza: Budynek, grunt, na którym stoi, parking, kawałek chodnika. Terenów zielonych, placów zabaw, których utrzymanie wiąże się ze znacznymi nakładami finansowymi - nikt nie chce. Najprostsze wyjcie: zlikwidować. Uważam, że nie tędy droga.

Henryk Baron: Ludziom się wydaje, że wiele zyskają. Mieszkaniec, który do tej pory niczym się nie interesował cieszy się, że nareszcie dostanie na własność mieszkanie. Będzie mógł je według woli zagospodarować, sprzedać lub przepić. Czy jest taki pęd do tego przekształcenia? Przecież ci ludzie za chwilę zaczną finansować tych, którzy będą zwolnieni z funduszu. Mamy 2427 spółdzielczych lokatorskich praw do lokalu, prawa własnościowe ma 7513 członków. Ta pierwsza grupa, to w dużej mierze ludzie zadłużeni. U nas mają łącznie 4 mln złotych zobowiązań. Przepis mówi, że nie mogą przekształcić prawa do mieszkania, jeżeli nie spłacą wszystkich należności, więc co ta ustawa da?

Maria Kapica: Być może nawet wiele osób jakoś spłaci to zadłużenie, przekształci mieszkanie i nabędzie tę odrębną własność. Może się zdarzyć, że będziemy im naliczać fundusz remontowy, ale oni płacić nie będą. Będzie trzeba ich wykluczyć i przystąpić do licytacji mieszkania. I jak teraz sprzedać mieszkanie z czteroosobową rodzinę z małymi dziećmi?

Henryk Baron: A na rynku są hieny, które kupią sobie te mieszkania - np. 60 proc. w budynku - i dopiero się zacznie problem.

Maria Kapica: W tym miejscu widać też te nierówne prawa. W Warszawie mieszkanie o powierzchni 50 metrów kw. kosztuje 500 tys. zł, a w Dąbrowie Górniczej - 100 tys. zł. Gdzie tu jest równość. Oni kupią je za tyle samo, a sprzedadzą z pięciokrotnym przebiciem.

Jadwiga Pytoń: Dlatego tak ważne jest otoczenie. W centrum Katowic, gdzie są lokale użytkowe i wpływy z ich wynajmu i tak wyremontujemy budynek, nawet jak lokatorzy będą zwolnieni z funduszu remontowego. W wieżowcach na Tysiącleciu, gdzie nie ma pożytków, tylko same mieszkania - za co wyremontujemy?

Maria Kapica: Nierównowagę widać również na przykładzie dawnych mieszkań zakładowych. Jeśli przejęły je spółdzielnie, lokatorzy, którzy mają tylko umowy najmu, z mocy prawa będą mogli przekształcić je w odrębną własność. Ale są osoby, których mieszkanie zakładowe zostało przekazane gminie, i te muszą je wykupić. Gmina stosuje pewne bonifikaty, ale muszą za te mieszkania zapłacić.

DZ: Ustawa nie przewiduje też możliwości wyrównywania szans poszczególnych nieruchomości na starcie, rozliczeń między nimi. Czy jest w ogóle szansa rozliczenia między budynkami, których mieszkańcy wcześniej łożyli na inwestycje u sąsiadów?

Henryk Baron: Będą potrzebne jakieś akty wykonawcze. Ważniejszy jest problem rozliczenia robót w toku. Niektóre umowy z przyczyn technicznych i ekonomicznych są trzyletnie np. na wymianę okien, gdzie wykonawca zgodził się utrzymać cenę przez taki okres. Jeśli będzie sztywny zapis, by od wejścia w życie ustawy rozliczać nieruchomości osobno, to momentalnie przerwiemy prace. A jak przerwiemy proces termomodernizacji, wszystkie plany oszczędnościowe wezmą w łeb. Ludzie będą mieli znowu do nas pretensje. Sytuacja jest paradoksalna. Pieniądze, które mamy na zapłacenie tych robót, po ich przerwaniu zostaną w kasie. Co z nimi zrobimy? Na budynek, gdzie trzeba coś zrobić, nie będziemy mogli ich przeznaczyć. Tego z nami nikt nie przedyskutował, nie wysłuchał praktyków.

Jadwiga Pytoń: Wszyscy mamy jakiś rok bilansowy. Nie da się tego odkreślić jako stanu zero na 31 lipca 2007 r.

DZ: Problemem jest też możliwość wyodrębniania mniejszych spółdzielni praktycznie na każde życzenie zainteresowanej grupy. Może się zdarzyć, że te osiedla, które nie żyją w zgodzie ze spółdzielnią, a w których pojawi się ktoś, kto zechce zostać prezesem, odłączą się.

Maria Kapica: Ale są też ludzie, którzy utożsamiają się z osiedlem, sami podejmują inicjatywę. Świadczą o tym balkony, ogródki przydomowe. Jeśli my wysadzimy 100 drzewek na osiedlu, nie zawsze jesteśmy w stanie je podlać. Robią to mieszkańcy. Mamy od 10 lat ustawione w osiedlu stoły ping-pongowe i stoliki do gry w karty i szachy. Służą do dzisiaj, a młodzież ich nie dewastuje Co więcej, mieszkańcy sami dzwonią na Straż Miejską z prośbą o interwencję, gdy dzieje się coś złego. Bez nich osiedla nie byłyby tak piękne. Teraz może być problem, kto o to wszystko będzie dbał.